Налог PCC при покупке недвижимости в Польше

При покупке недвижимости в Польше большинство иностранцев сосредотачиваются на цене, нотариусе и ипотеке — и совсем забывают о налоге PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych). Между тем это обязательный платёж, который может составить десятки тысяч злотых. Разберёмся, как он устроен и когда его можно законно не платить.

Что такое PCC и сколько это стоит

PCC — это налог на гражданско-правовые сделки. При покупке недвижимости на вторичном рынке его ставка составляет 2% от рыночной стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Налоговая база — цена сделки, а не кадастровая стоимость. Например, если вы покупаете квартиру за 800 000 злотых, налог PCC составит 16 000 злотых.

Важный момент: налоговая служба вправе оспорить указанную в договоре стоимость, если сочтёт её заниженной относительно рыночной. В таком случае сумму налога пересчитают исходя из оценки независимого эксперта.

Кто обязан платить PCC

Налог платит покупатель — не продавец. Технически PCC рассчитывает и перечисляет в налоговую нотариус: он удерживает сумму непосредственно при подписании акта купли-продажи (akt notarialny) и самостоятельно подаёт декларацию PCC-3. Покупателю не нужно идти в налоговую отдельно — всё происходит у нотариуса в день сделки.

Когда PCC не платится: первичный рынок

Если вы покупаете квартиру напрямую у застройщика (deweloper), налог PCC не взимается. Вместо него в цену квартиры включён НДС (VAT): 8% для жилья площадью до 150 м² и 23% для коммерческих или нестандартных объектов. Таким образом, покупка новостройки автоматически освобождает вас от PCC.

Льгота для покупателей первого жилья

С января 2024 года в Польше действует освобождение от PCC для тех, кто покупает первую квартиру на вторичном рынке. Условия льготы:

• Покупатель (и его супруг/супруга) не владел и не владеет другой жилой недвижимостью в Польше.
• Льгота распространяется только на физических лиц.
• Объект должен быть жилым — квартира или дом.

Это означает, что при соблюдении условий покупатель экономит 2% от стоимости объекта. Для квартиры за 700 000 злотых экономия составит 14 000 злотых — весомый аргумент в пользу вторичного рынка для тех, кто впервые приобретает жильё в Польше.

PCC при покупке с ипотекой

Если для покупки вы используете ипотечный кредит, возникает дополнительный сбор PCC: 0,1% от суммы кредита за установление ипотеки (hipoteka). Этот платёж также оформляется через нотариуса или суд при регистрации залога в реестре недвижимости (księga wieczysta). Сумма, как правило, небольшая, но её стоит учитывать в бюджете сделки.

Типичные ошибки покупателей

• Занижение цены в договоре. Некоторые продавцы предлагают указать меньшую сумму, чтобы снизить налог. Это незаконно и грозит штрафами обеим сторонам.
• Путаница между первичным и вторичным рынком. Квартира от застройщика, купленная на перепродаже (у инвестора, а не у компании-девелопера), уже считается вторичным рынком — PCC применяется.
• Забытая льгота первого покупателя. Об этой возможности знают не все — уточните у нотариуса заранее, если покупаете первое жильё.

Итого: сколько закладывать на PCC

При планировании бюджета на покупку недвижимости на вторичном рынке в Польше ориентируйтесь на 2% от стоимости объекта — плюс нотариальные сборы (такса нотариальная зависит от суммы сделки) и расходы на регистрацию в земельном реестре. В среднем общие транзакционные издержки на вторичном рынке составляют около 3–4% от цены квартиры.

Обратите внимание: информация в статье носит общий ознакомительный характер. Налоговое законодательство Польши регулярно обновляется, а каждая сделка имеет свои особенности. Для конкретной ситуации рекомендуем проконсультироваться с нотариусом, налоговым консультантом или юристом.