Один из самых частых вопросов, которые нам задают клиенты из-за рубежа: «Можно ли купить квартиру в Польше, не приезжая в страну?» Ответ — да, можно. Польское законодательство допускает совершение сделки купли-продажи недвижимости по доверенности (польск. pełnomocnictwo). Но у этого инструмента есть строгие требования, несоблюдение которых сделает сделку недействительной.

Что такое нотариальная доверенность на покупку недвижимости

Сделки с недвижимостью в Польше обязательно оформляются у нотариуса в форме акта нотариального (akt notarialny). Соответственно, доверенность на совершение такой сделки тоже должна быть нотариально удостоверена. Простая письменная доверенность, даже заверенная у местного нотариуса по месту вашего проживания без апостиля, не подойдёт.

Два способа оформить доверенность за рубежом

У польского нотариуса лично. Если вы готовы один раз приехать в Польшу, самый простой вариант — оформить доверенность прямо здесь. Это займёт 30–60 минут, стоит около 300–600 злотых с учётом государственной пошлины и займёт минимум времени.
В стране вашего пребывания с апостилем. Если вы находитесь за рубежом, вам нужно обратиться к местному нотариусу, который удостоверит документ, затем получить на него апостиль (для стран — членов Гаагской конвенции) и сделать нотариально заверенный перевод на польский язык. Именно эту цепочку часто недооценивают: без апостиля и перевода польский нотариус откажет в проведении сделки.

Что должно быть указано в доверенности

Польский нотариус, который будет вести сделку, как правило, сам присылает шаблон доверенности или перечень обязательных формулировок. В документе должны быть чётко прописаны:

полные данные доверителя (покупателя) и поверенного;
конкретный объект недвижимости — адрес, кадастровый номер (numer księgi wieczystej), площадь;
максимальная цена сделки или диапазон цен;
право подписывать акт нотариального приобретения, а также все сопутствующие документы: договор задатка, заявления в суд по земельным книгам и т. д.;
срок действия доверенности.

Чем шире и точнее прописаны полномочия, тем меньше риск, что нотариус остановит сделку из-за неполноты документа. Слишком общая формулировка («совершать любые сделки с недвижимостью») может вызвать вопросы.

Кому можно выдать доверенность

Поверенным может быть любое дееспособное физическое лицо: риелтор, юрист, родственник или друг. Важно, чтобы вы полностью доверяли этому человеку, так как он будет подписывать договор от вашего имени и юридически принимать на себя обязательства по сделке. Многие агентства недвижимости, в том числе наше, оказывают услугу представления интересов покупателя по доверенности — это распространённая практика.

Типичные подводные камни

Апостиль не того органа. В разных странах апостиль проставляет разное ведомство (Минюст, МИД, суд). Убедитесь заранее, какой орган уполномочен в вашей стране.
Перевод не заверен нотариально. Обычный «официальный» переводчик без нотариального заверения не подойдёт. Нужен присяжный переводчик (tłumacz przysięgły) или нотариально заверенный перевод.
Доверенность истекла. Процесс покупки может затянуться. Указывайте срок с запасом — минимум 6 месяцев.
Нет права на ипотеку. Если вы планируете покупку с привлечением ипотечного кредита, уточните у банка: некоторые польские банки требуют личного присутствия заёмщика при подписании кредитного договора, и доверенность здесь не поможет.

Как выглядит процесс удалённой покупки шаг за шагом

Выбираете объект и согласовываете условия с продавцом (это можно делать онлайн).
Нотариус или ваш агент присылает шаблон доверенности.
Вы оформляете доверенность у местного нотариуса, получаете апостиль, делаете нотариально заверенный перевод.
Оригинал документов отправляется в Польшу — курьерской службой или передаётся лично поверенному.
Подписывается предварительный договор (umowa przedwstępna) и вносится задаток (обычно 10% от стоимости).
Поверенный подписывает финальный акт нотариального приобретения. Деньги переводятся со счёта покупателя.
Поверенный подаёт заявление в суд для внесения изменений в земельную книгу.

Важная оговорка

Эта статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Требования к доверенностям могут различаться в зависимости от конкретного нотариуса, банка и характера сделки. Перед совершением сделки рекомендуем проконсультироваться с польским юристом или нотариусом.

Если вы хотите купить квартиру в Варшаве удалённо и ищете агента, который возьмёт на себя весь процесс, — свяжитесь с нами. Мы сопровождаем такие сделки регулярно и знаем все нюансы.

Можно ли купить квартиру в Польше по доверенности удалённо